Jakarta — Perbedaan status kepemilikan tanah di Indonesia kembali menjadi sorotan setelah berbagai kasus terjadinya peperangan bermunculan di berbagai daerah. Menjawab meningkatnya kebingungan masyarakat,

Herru Agus S., mahasiswa Fakultas Hukum Universitas Tama Jagakarsa , menjelaskan secara komprehensif perbedaan tiga hak atas tanah utama: Hak Guna Usaha (HGU) , Hak Guna Bangunan (HGB) , dan Sertifikat Hak Milik (SHM) .

Melalui kajian hukum agraria berdasarkan UUPA Tahun 1960 dan PP No. 18 Tahun 2021 , Herru menegaskan bahwa ketiga jenis hak tanah tersebut memiliki perbedaan terkait mendasar status kepemilikan, jangka waktu, subjek hukum pemegang hak, serta tujuan penggunaan tanah .

SHM: Hak Paling Kuat, Turun-Temurun, dan Dimiliki WNI

Herru menjelaskan bahwa Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan hak atas tanah yang paling kuat dan tidak dibatasi waktu.

“SHM adalah satu-satunya hak yang memberikan kepemilikan penuh atas tanah dan bangunan. Hak ini turun-temurun dan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia,” terangnya.

SHM bersifat permanen, dapat dijadikan jaminan kredit, diwariskan, dialihkan, dan memiliki nilai investasi tertinggi dibandingkan status hak lainnya.

HGB: Hak Atas Bangunan dengan Masa Berlaku Terbatas

Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan, tetapi tanahnya tidak dimiliki oleh pemegang hak . Tanah dapat berupa tanah negara, tanah hak pengelolaan, atau tanah milik pihak lain.

Jangka waktunya, 30 tahun, Dapat diperpanjang 20 tahun , Dapat diperbarui 30 tahun lagi .

“HGB banyak digunakan pengembang properti rumah dan apartemen karena biayanya lebih murah. Namun tetap ada risiko ketersediaan hak jika tidak diperpanjang,” jelas Herru.

HGU: Hak Usaha untuk Pertanian, Perkebunan, dan Peternakan

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah negara untuk tujuan agraris seperti pertanian, perkebunan, peternakan, dan perikanan.

Jangka waktu hak, 35 tahun ,, Dapat diperpanjang 25 tahun , Dapat diperbarui 35 tahun .

“HGU bukan hak kepemilikan, melainkan hak untuk mengusahakan tanah negara. Jika ditelantarkan, negara berhak menarik kembali tanah tersebut,” kata Herru.

Pemerintah Tegaskan: HGU dan HGB yang Telantar Akan Ditertibkan

Kepala Kantor Komunikasi Presiden (PCO), Hasan Nasbi , menegaskan bahwa pemerintah akan menertibkan tanah berstatus HGB dan HGU yang dibiarkan telantar.

“Ini bukan kebijakan baru. Dasar hukumnya sudah jelas dalam PP No. 20 Tahun 2021. Tanah yang tidak dimanfaatkan selama dua tahun sejak hak diterbitkan dapat ditertibkan,” ujarnya di Jakarta.

Penertiban dilakukan untuk, Mencegah konflik agraria, Mewujudkan keadilan, Mengizinkan perusahaan menguasai lahan di luar batas izin.

Contoh kasus yang diumumkan pemerintah adalah ketika pemegang HGU menguasai 150.000 hektar, padahal izin hanya untuk 100.000 hektar.

“Sisanya harus dikembalikan ke negara,” tegas Hasan.

Perbedaan Mendasar SHM, HGB, dan HGU

---

Risiko Hukum jika Tidak Memahami Status Tanah

Menurut analisis hukum Herru Agus, ketidaktahuan status hak tanah dapat menyebabkan:

Pembatalan perjanjian jual beli, Sengketa kepemilikan, Penertiban oleh negara, Kerugian materiil dalam investasi.

Untuk mencegahnya, masyarakat wajib melakukan:

1. Pemeriksaan sertifikat (due diligence) di BPN,

2. Cek RTRW dan peruntukan tanah,

3. Taat prosedur perpanjangan HGB/HGU ,

4. Gunakan akta notaris resmi dalam transaksi ,

5. Selesaikan penyelesaian secara mediasi atau litigasi bila diperlukan.

Kesimpulan

Perbedaan HGU, HGB, dan SHM bukan sekedar perbedaan sertifikat, tetapi mencakup hak, kewajiban, durasi, dan kekuatan hukum masing-masing pemegang hak. Pemahaman yang benar dapat mencegah masalah hukum, kerugian finansial, serta membantu masyarakat membuat keputusan investasi properti yang tepat.(*)

1beda